Обман в долевом строительстве

Звезда не активнаЗвезда не активнаЗвезда не активнаЗвезда не активнаЗвезда не активна
 

Рынок строительства и первичных продаж недвижимости сейчас переживает волну кризиса. Некоторые застройщики, пользуясь финансовой нестабильностью в стране, умышленно банкротят свою компанию и «сливаются» с рынка, забрав миллиарды рублей с собой, оставляя людей один на один со своей проблемой. Проблемы эти – ипотеки, вынужденные аренды жилья, отсутствие жилья, несбывшиеся планы. Следуя моим советам, вы сможете снизить риски наступления негативных последствий в своей жизни.

  1. Заключая договор с застройщиком, не заключайте его не читая. Будет разумно с вашей стороны взять проект договора домой или попросить застройщика скинуть его к вам на электронную почту, чтобы иметь время детально ознакомиться с его содержимым. Содержимое договора бывает разным. Например, там могут содержаться кабальные условия. Например, обязанность дольщика произвести доплату за квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (обещали передать 50 кв.м., передали 53,2 кв.м. – доплатите сумму 3.2 кв.м. В Москве, при средней стоимости 158 904 рублей за 1 кв.м. это образует долг у дольщика перед застройщиком в размере 508 492, 80 рублей), или заключение предварительного договора с продажей с куплей-продажей векселя на сумму стоимости квартиры (в таком случае к вашим отношениям не применяются нормы ФЗ №214-ФЗ, вы полностью лишаетесь всех правовых гарантий как участник долевого строительства: неустойки, штрафы, участие в деле о банкротстве застройщика и пр.). Или другой обман – продажа квартир людям через жилищно-строительные кооперативы: человек всегда должен будет нести дополнительные расходы кооператива на стройку, которые могут доходить до миллионов рублей прямых убытков.
    Будет очень хорошо, если вы отдадите такой важный в вашей жизни договор на рецензию юристу.
  2. Проводите только реальную банковскую оплату на расчетный счет застройщика или его агента, действующего по доверенности. Только реальная оплата даст вам возможность заявить о своих правах, а отсутствие таковой со стороны Закона будет выглядеть как нарушение прав застройщика с вашей стороны.

    Также потребуйте от застройщика справку в простой письменной форме об исполнении денежных обязательств с вашей стороны в полном объеме.
  3. Проверьте надежность застройщика. Существует несколько нехитрых способов это сделать. Один из них «Электронное правосудие» - картотека арбитражных дел в стране. Введите данные своего застройщика (ИНН, ОГРН или наименование), и вы увидите количество судебных споров у него за всю его деятельность по настоящую дату. Если количество исков большое, ваш застройщик является только лишь ответчиком, от лица застройщика нет представителей в судах (все текущие определения и постановления судов публикуются в картотеке, их можно прочесть), либо идут тотальные признания исков со стороны застройщика – у него проблемы, либо его готовят для фиктивного банкротства, раздувая долги перед дружественными аффилированными фирмами.

    Другой сервис – сведения из единого государственного реестра юридических лиц, содержащиеся на сайте ФНС РФ. Эти сведения – паспорт организации. В них содержатся юридический адрес фирмы, уставной капитал, данные об учредителях и директоре и пр. важная информация. Так, например, увидев у вашего застройщика, собравшего миллиарды рублей на строительство инфраструктуры, уставной капитал в 10 000 рублей, вам следует задуматься о том, стоит ли вести дела с фирмой, которая отвечает своими обязательствами на такую смешную сумму?

    Сведения о директоре тоже не менее важны. Немногие знают, но если юридическое лицо уходит на банкротство, то существует правовая возможность перевести долги на руководителя в случае, если он не сообщит в срок Арбитражному суду о признаках банкротства своей фирмы (ст. 10 Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)»).

    Также в сведениях ФНС РФ вы можете увидеть все изменения в Уставе, переименовании, процессах реорганизации, действующее ли юридическое лицо в принципе на дату заключения договора или оно уже находится в стадии ликвидации.

    Другой ресурс – поисковик. Поищите отзывы в сети о застройщике, интервью, события, новости. Я уверен, что вы что-то найдете, либо положительное, либо отрицательное. Например, в случае с застройщиком ООО «Гиза XXI век» многие люди не обманулись бы, если бы вовремя поискали негативные отзывы, существовавшие с 2010 года, и не заключили бы с этой ООО договора. Есть даже сайт кинутых дольщиков с форумом.

    Обратите внимание, как давно на рынке застройщик. Согласитесь, должно настораживать, если застройщик как юрлицо начал деятельность (зарегистрировался) четыре месяца назад (признаки «однодневки»).
  4. Если застройщик перестал строить дом, то не спешите расторгать с ним договор в суде. В случае, если ваш застройщик имеет риски, описанные выше, и наступил час Икс – прекратилась стройка, то в случае расторжения договора в суде вы имеете возможность остаться и без квартиры, и без денег. Гораздо безопаснее «отбить» часть денег в виде неустойки, штрафа и компенсации морального вреда. Кстати, неустойка будет начисляться до фактического исполнения обязательства – передачи дома либо открытия конкурсного производства в деле о банкротстве.

    Расторжение договора уместно там, где фирма обладает безупречной надежностью и высоким рейтингом на рынке. В Курске, например, один из застройщиков – муниципальное казенное предприятие. Взыскать денежную сумму с подобного застройщика легко для юриста, т.к. по таким денежным обязательствам отвечает казна и исполнением занимается Управление федерального казначейства по Курской области.
  5. Не медлите и сразу начинайте защищать свои права. Объединитесь в инициативную группу, встретьтесь с администрацией района, на территории которого происходит стройка, для открытия реестра обманутых дольщиков, подключите органы местной исполнительной власти в переговорах с застройщиком.

    Не теряйте время и инициируйте судебную защиту ваших прав. При прекращении стройки важный фактор – время. Как правило, после прекращения стройки и началом «распила» имущества есть некоторое время, когда можно реально взыскать деньги и истребовать имущество (признать право). Очень важно максимально быстро получить решение суда и исполнительный лист, и максимально быстро предъявить его к взысканию в Банк должника или судебным приставам.

    Используйте механизм защиты права в виде признания права собственности на объект в незавершенном строительстве и на долю в общем имуществе. Подобный иск и решение суда впоследствии обезопасит ваше имущество от притязаний кредиторов в банкротстве, такое имущество не войдет в конкурсную массу и не будет передано в счет долга, а вы сможете его реально получить.

    Также будет полезным обращение в полицию с заявлением в адрес руководителя застройщика. Мошенничество на рынке строительства – явление частое в правоохранительных органах и это также может сыграть свою роль.
  6. Если застройщик «слился», а дом имеет высокую степень готовности, рассмотрите в совместном диалоге с администрацией района возможности введения его в эксплуатацию.

    Только объединившись вместе и своевременно реализуя свои права можно добиться реальных положительных результатов.