Как защитить свои права в споре с застройщиком

В этой статье я хочу рассказать о том, как защитить свои права в отношениях с застройщиком при приемке квартиры или иного объекта (дом, нежилое помещение, гараж, бокс и т.п.), качество которого не соответствует строительным нормам и правилам.

Под «качеством» в этой статье следует понимать соответствие строительным нормам и правилам как самого объекта (вертикали и горизонтали плоскостей стен, потолков и пола; точка росы; трещины, неровности и т.п.), так и отделке объекта в случае, если объект передается в чистовом виде, например, квартира «под ключ» с выполненным ремонтом (поклеены обои, оштукатурены стены, установлена сантехника, элементы отопления и т.п.).

Рассмотрим два примера из моей практики.

Пример 1. Клиент приобрел квартиру у застройщика «под ключ» с чистовой отделкой «стандарт» стоимостью 40 000 руб. В рамках подготовки претензии мы провели строительно-техническое исследование и выявили, что сумма устранения недостатков в отделке «стандарт» составит 161731 руб. 63 коп. Да, это частый случай того, что устранить недостатки дороже самого ремонта. После проведения сметного расчета застройщику была направлена претензия, которая осталась без ответа. Был предъявлен иск и судом постановлено решение об удовлетворении требований клиента на общую сумму 324097,44 руб. Взыскание суммы долга происходило через судебных приставов по месту регистрации застройщика в Воронежской области и завершилось успешно полной выплатой на счет клиента.

Вот карточка дела с решением суда.

Пример 2. Клиент приобрел квартиру у застройщика в черновой отделке стоимостью 1657250 руб. После принятия квартиры по акту были обнаружены недостатки в виде неровных откосов окон, неровности пола, потолка и стен (кстати, эти неровности влекут существенные расходы, ведь неровную стену придется штукатурить и выравнивать, равно как и стяжка пола), неровные элементы отопления, трещины в стенах и т.п. недостатки. В результате суд постановил решение, согласно которому взыскал стоимость устранения этих дефектов третьими лицами, штраф, моральный вред и расходы в размере 173740,50 руб. Взыскание суммы долга произошло посредством предъявления исполнительного листа в банк, в котором открыт счет застройщиком, через инкассо.

В настоящее время ряд застройщиков изменили тактику бизнеса и перестали заключать договора долевого участия с физическими и юридическим лицами. Застройщик, в целях ухода от повышенных обязательств по Закону 214-ФЗ, строит объект за свои средства, а потом заключает договор купли-продажи, в котором он выступает продавцом, либо выступают продавцом его аффилированные лица. Вся эта схема ни что иное, как попытка запутать покупателя и создать у него видимость невозможности защиты своих прав по Закону 214-ФЗ.

Однако судебная практика говорит обратное, признавая такой договор купли-продажи договором долевого участия. Вот, например, выдержка из одного судебного акта:

«В соответствии с пунктами 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию».

В этом незнании кроется большая пропасть, а именно обман застройщиком своих клиентов и нигилизм последних в понимании своей правовой ситуации.

С точки зрения Закона неважно, передал вам Застройщик объект в чистовом виде или под чистовую отделку, заключил он договор долевого участия или договор купли-продажи, заключил он договор напрямую с собой или через аффилированную организацию. В суде истец ставит вопрос о тождественности заключенного договора условиям договора долевого участия и применении гарантий Закона 214-ФЗ.

Эти гарантии исключительно важны для защиты своих прав. Хотя бы потому, что в случае банкротства застройщика граждане-участники долевого строительства получат денежные средства во внеочередном порядке. Хоты бы потому, что Закон налагает повышенную ответственность застройщика перед клиентами, применяя нормы Закона «О защите прав потребителей» в виде неустойки, штрафа и компенсации морального вреда (компенсация морального вреда взыскивается при банкротстве застройщика в первую очередь требований).

Стандартный иск к застройщику включает в себя требования устранить выявленные недостатки или требования о взыскании стоимости их устранения, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, а также судебных расходов.

Досудебное заключение специалиста не является обязательным, но приветствуется, т.к. сметный расчет определит цену иска, и, как следствие, подсудность спора, либо позволит понять объем недостатков, подлежащих устранению застройщиком. В целях минимизации досудебных затрат можно составить только сметный расчет, что обойдется в разы дешевле полного заключения специалиста.

Срок удовлетворения претензии составляет 10 дней в случае взыскания стоимости устранения дефектов, либо разумный срок, который устанавливает податель претензии самостоятельно, в случае требований об устранении дефектов силами застройщика.

Срок рассмотрения спора в суде зависит от цены иска и подсудности. В случае рассмотрения спора у мирового судьи – не более 1 месяца, в федеральном суде – не более 2 месяцев.

По Закону «О защите прав потребителей» бремя доказывания причин недостатков лежит на ответчике застройщике. Истцу надлежит доказать только наличие недостатков и первичную сумму их устранения при подаче иска. В последствии эта сумма уточнится результатом судебной экспертизы.

Сложность судебного спора средняя, и провести успешно судебный процесс под силу любому человеку без юридического образования, при условии нормального ознакомления с информацией по таким делам.

Сложность взыскания присужденных средств прямо зависит от финансовой стабильности застройщика. Есть «фишка», которую мы используем достаточно часто, чтобы понудить застройщика выполнить свои обязательства. Фишка это заключается в подаче заявления о банкротстве застройщика через 3 месяца после вступления в законную силу решения суда, при условии его неисполнения. Сумма долга для заявления должна быть больше 300 тыс. рублей. Если у клиента сумма долга меньше 300 тыс., то можно оформить уступку права требования разных клиентов перед одним застройщиком таким образом, чтобы сумма долга перед одним кредитором (взыскателем) стала больше 300 тыс. рублей.

Ну а если вдруг застройщик решит банкротиться, то это отдельная тема - в будущем найдет освещение с моей стороны.

Успешной защиты нарушенных прав!

(Средняя оценка 5 из 5 голосов)